Содержание
- 1 Внесение изменений в ПЗЗ Москва.
- 2 Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ?
- 3 Как осуществляется изменение территориальной зоны?
- 4 ПЗЗ — правила землепользования и застройки
- 5 Процесс внесения изменений в ПЗЗ .
- 6 Виды разрешенного использования и предельные параметры застройки
- 7 Цены на услуги
- 8 В каких случаях необходимо вносить изменения в ПЗЗ
- 9 Представительство в уполномоченных органах
- 10 Порядок сотрудничества
- 11 Подготовка юридических заключений
- 12 Документы для запуска процесса
- 13 Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ
- 14 Сложности, которые возникают при оформлении земельно-правовых отношений с городом
- 15 Выписка из ПЗЗ на земельный участок .
- 16 Основные понятия
- 17 ГПЗУ — градостроительный план земельного участка
- 18 Отклонение предложений
- 19 Состав и содержание ПЗЗ
- 20 Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов
- 21 Публичные слушания
- 22 Сроки корректировки ПЗЗ
- 23 Преимущества сотрудничества с нами
Внесение изменений в ПЗЗ Москва.
В каких случаях необходимо вносить изменения в ПЗЗ.
— Для установления или изменения границ территориальных зон и подзон (для существующих или подлежащих образованию земельных участков);
— Для изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (когда границы территориальной зоны соответствуют границам земельных участков, но не предусматривают необходимые виды разрешенного использования);
— Установление или изменение параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ?
Необходимость корректировки Правил землепользования возникает у землепользователя (владельца земельного участка), когда невозможно эффективно использовать и развивать земельный участок или же нарушены законные права пользователей:
- В случаях, когда ПЗиЗ не предусматривают или значительно ограничивают возможности нового строительства,
- Когда невозможна реконструкция объектов с преобразованием ТЭПов (такими как функциональное назначение, общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и проч.),
- Когда территориальная зона, к которой относится участок в ПЗЗ, не предусматривают требуемый Инвестору вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ),
- Установленные по отношению к ЗУ границы территориальных зон или принятые градостроительные ограничения (регламенты) препятствуют инвестиционной деятельности,
- Прочие основания, перечень причин не ограничен.
Для подобного рода случаев существует достаточно сложный, но эффективный способ преодоления ограничений – Внесение изменений в Правила землепользования и застройки.
Приступать к корректировке ПЗиЗ целесообразно после анализа достижимости, оцененного при проведении Градостроительного аудита.
Важно понимать, что корректировка ПЗЗ – не обязанность уполномоченного на то органа, а его право. Поэтому важны качество предварительных проработок и убедительность подачи обосновывающих материалов, выполняемые опытной командой специалистов.
Как осуществляется изменение территориальной зоны?
Поскольку деление на территориальные зоны закреплено в правилах землепользования и застройки, генеральном плане и другой градостроительной документации, именно ее и необходимо изменить, чтобы получить возможность расширить возможности использования земли. Для этого потребуется обратиться в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы. Рассмотрение дел занимает от 2 месяцев и обязательно требует проведения публичных слушаний.
ПЗЗ — правила землепользования и застройки
Правила землепользования и застройки — это обязательные к исполнению правила зонирования территории, разработанные органами местного самоуправления, у каждого из определённых участков свои правила, которые обусловлены сформировавшейся социо-культурной средой, особенностями уже существующих объектов и прочими характеристиками территории.
В ПЗЗ обозначены следующие характеристики территорий :
- границы территориальных зон и видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, всего 135 наименований
- границы территориальных зон, подзон территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
- границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности,
- границы природоохранных и водоохранных зон
- границы зон с охраняемым природным ландшафтом
- зон подземных коммуникаций, воздушных линий электропередачи, технических и охранных зон метрополитена
- принадлежность к объектам культурного наследия и границы зон их территории.
Процесс внесения изменений в ПЗЗ .
Данный вопрос рассматривается Градостроительно-земельной комиссией города, городской (окружной) комиссией, Москомархитектурой, с учетом мнения отраслевых органов власти города Москвы и публичных (общественных) слушаний.
Для обоснования необходимости корректировки ПЗЗ необходим грамотный подход к анализу территории, формированию территориальной зоны, подготовке текстовых и графических материалов, а также требуется контроль прохождения/рассмотрения заявления на всех его этапах.
Виды разрешенного использования и предельные параметры застройки
ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, зачастую означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ.
Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.)
Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.
Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.
Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.
Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории. Обычно их три:
1. Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.
2. Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.
3. Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.
Цены на услуги
Городское Кадастровое Бюро ведет максимально гибкую ценовую политику, поэтому стоимость изменений ПЗЗ рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от таких факторов:
- Регион или населенный пункт, к которому приписана территориальная зона и земельный участок.
- Состав работ, планируемых к проведению в соответствии с новыми ПЗЗ.
- Ожидаемые сроки получения Распоряжения о внесении изменений в Правила землепользования.
- Количество побочных мероприятий, проводимых в процессе получения Распоряжения.
Наименование услуги | Стоимость, руб. | Срок выполнения |
---|---|---|
Внесение изменений в ПЗЗ | индивидуально | индивидуально |
В каких случаях необходимо вносить изменения в ПЗЗ
— Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (когда границы территориальной зоны соответствуют границам земельных участков, но не предусматривают необходимые виды разрешенного использования);
— Установление или изменение параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Представительство в уполномоченных органах
Осуществляем юридическое и организационное сопровождение проектов, связанных с установлением и изменением границ санитарно-защитных зон.
Готовы предложить комплексное юридическое сопровождение инвестиционных и строительных проектов по вопросам получения разрешительной документации, договорных отношении между участниками проекта и т.д.
Порядок сотрудничества
Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области следует инициировать при содействии сотрудников местных органов самоуправления. Также рекомендуем обратиться к опытным специалистам нашей компании – мы оказываем помощь в данном вопросе в виде консультаций и проведения градостроительного аудита. Дальнейшие действия, направленные на корректировку действующих ПЗЗ, могут различаться в зависимости от региона проведения.
Следует учитывать, что по итогам аудита органы самоуправления имеют право отказать в запросе на изменение ПЗЗ. Чтобы склонить их в свою пользу, следует заранее обдумать соответствующий формат подачи результатов градостроительного аудита.
Подготовка юридических заключений
Проводим проверку участка на предмет вхождения в санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования, влияния данных зон на возможность застройки и иного использования участков или зданий, возможности пересмотра границ таких зон.
Также готовы провести проверку участка перед сделкой по иным гражданско-правовым, земельным и градостроительным вопросам.
Документы для запуска процесса
Если вам необходимо внести изменения в ПЗЗ, нужно направить заявление о получении разрешения на необходимые изменения в адрес Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы. К заявлению стоит приложить материалы, подтверждающие наличие на вашем участке инженерно-геологических и конфигурационных характеристик, неблагоприятных для застройки, которые являются основаниями для получения такового разрешения.
Городская комиссия при необходимости запрашивает информацию государственных надзорных органов, уполномоченных на вынесение заключений в сфере охраны окружающей среды, охраны объектов культурного наследия и иных уполномоченных органов.
Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ
Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.
В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.
Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.
Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.
Сложности, которые возникают при оформлении земельно-правовых отношений с городом
Территориальная зона с индексом “Ф” не предусматривает установление основных видов разрешенного использования для образуемых земельных участков, а подтверждает ранее установленные виды разрешенного использования, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН, и не позволяет их изменить без внесения изменений в ПЗЗ.
Интересы застройщика в случае внесения изменений в ПЗЗ должны соответствовать интересам города, быть наименее обременительными для транспортной, социальной и иной инфраструктуры, в связи с чем, строительство/реконструкция объекта должно создавать положительную динамику для всех субъектов правоотношений (города, жителей, застройщиков и иных лиц): новые рабочие места, развитие инфраструктуры, благоустройство территорий, строительство социальных объектов, создание инвестиционной привлекательности и иное.
Выписка из ПЗЗ на земельный участок .
Что из себя представляет выписка из ПЗЗ
Выписка из ПЗЗ по Москве и Московской области — это документ содержащий в себе список характеристик и требований к земельному участку, на котором будет осуществляться строительство. В обязательном порядке в ней указываются:
-
адрес расположения и размеры земельного надела в квадратных метрах;
-
наименьший и наибольший размеры земельных участков, находящихся в указанной зоне;
-
кадастровый номер и номер зоны нахождения ЗУ на основании градостроительного регламента;
-
орган, утвердивший правила пользования ЗУ;
-
основные виды и цели использования земли с учётом присвоенной ей категории, указанной в свидетельстве о праве собственности или в договоре аренды;
-
условные и вспомогательные виды использования земельного участка.
Прилагается к каждой такой выписке также и фрагмент карты зонирования необходимой территории
Основные понятия
Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ территориальной зоны:
- виды разрешенного использования земельных участков,
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства,
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства,
- применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях:
- создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
- создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
- обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
- создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
ГПЗУ — градостроительный план земельного участка
Как только изменения в ПЗЗ Москвы земельного участка внесены — можно получить ГПЗУ с нужными вам технико-экономическими показателями.
Отклонение предложений
На данном этапе возможно отклонение предложений в том числе по мотиву их нецелесообразности даже при соблюдении всех формальных требований.
В связи с чем принципиально важно обосновать соответствие пролагаемых изменений градостроительной политике города.
Рассмотрение предложений Городской комиссией и Москомархитектурой
Состав и содержание ПЗЗ
ПЗиЗ включают в себя:
- порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
- карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон (территория земельного участка может принадлежать только к одной зоне) и отображаются границы (или на отдельных картах):
- населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
- зон с особыми условиями использования территорий;
- территорий объектов культурного наследия;
- территорий исторических поселений федерального значения;
- территорий исторических поселений регионального значения;
- градостроительные регламенты, в которых указываются в отношении территориальных зон:
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования (предоставление данного вида использования с прохождением процедуры публичных слушаний, срок проведения которых не более одного месяца);
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ;
- расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.
Границы территориальных зон в ПЗЗ могут устанавливаться по:
- линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
- красным линиям;
- границам земельных участков;
- границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
- границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
- естественным границам природных объектов;
- иным границам.
ВАЖНО! Земельный участок, стоящий на кадастровом учете, не может располагаться в нескольких территориальных зонах.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
- фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
- видов территориальных зон;
- требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов
Если нежилой объект построен сравнительно недавно – нужно проверить, что право на него зарегистрировано законно и нет риска признания самовольной постройкой.
Одного наличия зарегистрированного права недостаточно – необходимо проверить документы на строительство и ввод в эксплуатацию.
В отношении земельного участка – проверим законность его формирования и предоставления в собственность или аренду.
По вопросам:
- Внесения изменений в правила землепользования и застройки г. Москвы.
- Получения ГПЗУ в Москве. Споров, связанных с некорректным заполнением ГПЗУ или его несвоевременной выдачей.
- Подготовки проектов планировки и проектов межевания.
- Установления и исключения из ПЗЗ зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), осуществления строительства в таких зонах.
- Исключения объектов из перечня облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
- Градостроительного аудита, оценки градостроительного потенциала участка перед его покупкой или началом инвестиционного проекта.
- Размещения некапитальных объектов.
Внесение изменений в ПЗЗ Москвы актуально в первую очередь в связи с тем, что на значительной части территории города новое строительство и реконструкция с увлечением площади или изменением назначения объектов запрещены или существенно ограничены.
Для владельцев участков или недвижимости изменение ПЗЗ актуально в целях:
- изменения перечня видов разрешённого использования участка;
- изменения параметров разрешённого строительства
- изменения границ территориальных зон (при нахождении участка в нескольких территориальных зонах);
- установления или исключения зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ) и изменению их режима.
Изменение перечня видов разрешённого использования участка и параметров разрешённого строительства осуществляется путём изменения данных параметров для всей территориальной зоны, в которую входит участок, либо изменения границ территориальных зон.
Отметим, что для исключения из ПЗЗ Москвы сведений о зонах с особыми условиями использования, территориях, для которых градостроительный регламент не устанавливается, чаще всего необходимо ставить вопрос о корректировке не самих ПЗЗ, а документов, на основании которых сведения об этих зонах отражены в них.
При этом принципиально важно понимать, что изменение ПЗЗ в интересах владельца недвижимости – это право, а не обязанность уполномоченных органов. Правила землепользования и застройки принимаются и изменяются в первую очередь в интересах устойчивого перспективного развития города (так как эти интересы представляет действующая городская власть).
Соответственно, предлагаемые изменения необходимо обосновать в контексте не только и не столько интересов конкретного владельца недвижимости, сколько градостроительной политики Москвы, актуальных на сегодня её трендов. То есть нужно найти точки соприкосновения интересов представителя бизнеса и городской власти, обосновать полезность планируемого строительства или реконструкции для разрешаемых городом задач.
Например, городу может быть не интересно просто строительство очередных офисных или складских площадей. Другой вопрос, когда в обосновании проекта акценты будут расставлены на создание новых рабочих мест, развитие высокотехнологичных производств, импортозамещение, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.
Если речь идёт о строительстве жилья – необходимо обосновать достаточность имеющейся социальной и коммунальной инфраструктуры или уделить внимание планам по строительству новой.
Если планируемый объект будет генерировать значительные потоки транспорта — принципиально важными становятся вопросы развития улично-дорожной сети.
Если планируемое строительство повлечёт создание новых или пересмотр границ существующих санитарно-защитных зон, иных зон с особыми условиями использования территории – не обойдётся и без оценки данного вопроса при изменении ПЗЗ. Аналогично, если ситуация осложнена нахождением участка в зоне охраны объектов культурного наследия.
В связи с этим, для изменения ПЗЗ требуется подготовить:
- текстовое и графическое описание текущего состояния участка и планируемого строительства;
- развернутое обоснование целесообразности изменения ПЗЗ в контексте градостроительного развития прилегающей территории города в целом;
Для зон КУРТ также требуются расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Правовой центр ДВА М обладает не только опытом и знаниями в сфере градостроительного регулирования в г. Москве, но и деловыми контактами с проектными и иными специализированными организациями, участие которых необходимо для изменения ПЗЗ.
Публичные слушания
По поручению Городской комиссии соответствующая расположению участка окружная комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы организует и проводит публичные слушания, по вопросу о предоставлении разрешения заявителю. Расходы на организацию и проведение слушаний несёт лицо, заинтересованное в проведении таковых.
После проведения слушаний окружная комиссия направляет в городскую заключение о результатах проведённых слушаний и предложения от представительного органа соответствующего муниципального образования, направленные в окружную комиссию г. Москвы.
Городская комиссия, с учетом заключений от надзорных органов и результатов публичных слушаний готовит рекомендации о разрешении или запрете внесения требуемых изменений.
Сроки корректировки ПЗЗ
Время, необходимое для корректировки Правил землепользования и застройки поселений, в большой мере зависит от тщательности предварительной проработки этого процесса.
Обычно внесение изменений в ПЗЗ длится 6-10 месяцев.
Целесообразно подходить к процессу изменения ПЗиЗ по результатам Градостроительного аудита земельного участка (гиперссылка), с разработкой детальной дорожной карты и с подтверждением достижимости планируемых корректировок.
Преимущества сотрудничества с нами
- В штат компании входят квалифицированные специалисты с 15-летним опытом работы в сфере учета объектов недвижимости.
- Мы берем на себя решение сложных задач, включая подготовку необходимой документации, проведение градостроительного аудита, сбор обосновывающих материалов и их сопровождение на всех этапах слушаний и рассмотрений в органах исполнительной власти.
- https://www.dok-servis.com/pzz
- https://rantadevelopment.ru/uslugi/gradostroitelnaya-dokumentacia/vnesenie-izmenenij-v-pzz
- https://schoice.ru/izmenenie-territorialnoj-zony-uchastka-chem-pomogut-juristy/
- https://www.genpm.ru/ird-soglasovanie-tu/proekt-vnesenie-izmenenij-v-pzz/
- https://andogadevelopment.ru/index.php/vnesenie-izmenenij-v-pzz.html
- https://moskvakadastr.ru/vnesenie-izmenenij-v-pzz/
- https://biznes-kadastr.ru/uslugi/vnesenie-izmeneniy-v-pzz/
- https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/izmenenie-pzz-moskvy