Внесение изменений в ПЗЗ г

Внесение изменений в ПЗЗ Москва.

Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ?

Необходимость корректировки Правил землепользования возникает у землепользователя (владельца земельного участка), когда невозможно эффективно использовать и развивать земельный участок или же нарушены законные права пользователей:

• В случаях, когда ПЗиЗ не предусматривают или значительно ограничивают возможности нового строительства,
• Когда невозможна реконструкция объектов с преобразованием ТЭПов (такими как функциональное назначение, общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и проч.),
• Когда территориальная зона, к которой относится участок в ПЗЗ, не предусматривают требуемый Инвестору вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ),
• Установленные по отношению к ЗУ границы территориальных зон или принятые градостроительные ограничения (регламенты) препятствуют инвестиционной деятельности,
• Прочие основания, перечень причин не ограничен.

Для подобного рода случаев существует достаточно сложный, но эффективный способ преодоления ограничений – Внесение изменений в Правила землепользования и застройки.

Приступать к корректировке ПЗиЗ целесообразно после анализа достижимости, оцененного при проведении Градостроительного аудита.

Важно понимать, что корректировка ПЗЗ – не обязанность уполномоченного на то органа, а его право. Поэтому важны качество предварительных проработок и убедительность подачи обосновывающих материалов, выполняемые опытной командой специалистов.

Как осуществляется изменение территориальной зоны?

Поскольку деление на территориальные зоны закреплено в правилах землепользования и застройки, генеральном плане и другой градостроительной документации, именно ее и необходимо изменить, чтобы получить возможность расширить возможности использования земли. Для этого потребуется обратиться в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы. Рассмотрение дел занимает от 2 месяцев и обязательно требует проведения публичных слушаний.

ПЗЗ — правила землепользования и застройки

Процесс внесения изменений в ПЗЗ .

Виды разрешенного использования и предельные параметры застройки

ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, зачастую означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ.

Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.)

Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.

Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.

Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.

Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории. Обычно их три:

1. Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.

2. Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.

3. Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.

Цены на услуги

Городское Кадастровое Бюро ведет максимально гибкую ценовую политику, поэтому стоимость изменений ПЗЗ рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от таких факторов:

• Регион или населенный пункт, к которому приписана территориальная зона и земельный участок.
• Состав работ, планируемых к проведению в соответствии с новыми ПЗЗ.
• Ожидаемые сроки получения Распоряжения о внесении изменений в Правила землепользования.
• Количество побочных мероприятий, проводимых в процессе получения Распоряжения.

В каких случаях необходимо вносить изменения в ПЗЗ

Представительство в уполномоченных органах

Порядок сотрудничества

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области следует инициировать при содействии сотрудников местных органов самоуправления. Также рекомендуем обратиться к опытным специалистам нашей компании – мы оказываем помощь в данном вопросе в виде консультаций и проведения градостроительного аудита. Дальнейшие действия, направленные на корректировку действующих ПЗЗ, могут различаться в зависимости от региона проведения.

Следует учитывать, что по итогам аудита органы самоуправления имеют право отказать в запросе на изменение ПЗЗ. Чтобы склонить их в свою пользу, следует заранее обдумать соответствующий формат подачи результатов градостроительного аудита.

Подготовка юридических заключений

Документы для запуска процесса

Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ

Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.

В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.

Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.

Сложности, которые возникают при оформлении земельно-правовых отношений с городом

Выписка из ПЗЗ на земельный участок .

Основные понятия

Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ территориальной зоны:

• виды разрешенного использования земельных участков,
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
• предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства,
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства,
• применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях:

• создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
• обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
• создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

ГПЗУ — градостроительный план земельного участка

Отклонение предложений

Рассмотрение предложений Городской комиссией и Москомархитектурой

Состав и содержание ПЗЗ

ПЗиЗ включают в себя:

1. порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2. карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон (территория земельного участка может принадлежать только к одной зоне) и отображаются границы (или на отдельных картах):

1. населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
2. зон с особыми условиями использования территорий;
3. территорий объектов культурного наследия;
4. территорий исторических поселений федерального значения;
5. территорий исторических поселений регионального значения;

3. градостроительные регламенты, в которых указываются в отношении территориальных зон:

1. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования (предоставление данного вида использования с прохождением процедуры публичных слушаний, срок проведения которых не более одного месяца);
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними

2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ;
4. расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

Границы территориальных зон в ПЗЗ могут устанавливаться по:

1. линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2. красным линиям;
3. границам земельных участков;
4. границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5. границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6. естественным границам природных объектов;
7. иным границам.

ВАЖНО! Земельный участок, стоящий на кадастровом учете, не может располагаться в нескольких территориальных зонах.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1. фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2. возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3. функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4. видов территориальных зон;
5. требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

• Внесения изменений в правила землепользования и застройки г. Москвы.
• Получения ГПЗУ в Москве. Споров, связанных с некорректным заполнением ГПЗУ или его несвоевременной выдачей.
• Подготовки проектов планировки и проектов межевания.
• Установления и исключения из ПЗЗ зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), осуществления строительства в таких зонах.
• Исключения объектов из перечня облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
• Градостроительного аудита, оценки градостроительного потенциала участка перед его покупкой или началом инвестиционного проекта.
• Размещения некапитальных объектов.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы актуально в первую очередь в связи с тем, что на значительной части территории города новое строительство и реконструкция с увлечением площади или изменением назначения объектов запрещены или существенно ограничены.

Для владельцев участков или недвижимости изменение ПЗЗ актуально в целях:

• изменения перечня видов разрешённого использования участка;
• изменения параметров разрешённого строительства
• изменения границ территориальных зон (при нахождении участка в нескольких территориальных зонах);
• установления или исключения зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ) и изменению их режима.

Изменение перечня видов разрешённого использования участка и параметров разрешённого строительства осуществляется путём изменения данных параметров для всей территориальной зоны, в которую входит участок, либо изменения границ территориальных зон.

Отметим, что для исключения из ПЗЗ Москвы сведений о зонах с особыми условиями использования, территориях, для которых градостроительный регламент не устанавливается, чаще всего необходимо ставить вопрос о корректировке не самих ПЗЗ, а документов, на основании которых сведения об этих зонах отражены в них.

При этом принципиально важно понимать, что изменение ПЗЗ в интересах владельца недвижимости – это право, а не обязанность уполномоченных органов. Правила землепользования и застройки принимаются и изменяются в первую очередь в интересах устойчивого перспективного развития города (так как эти интересы представляет действующая городская власть).

Соответственно, предлагаемые изменения необходимо обосновать в контексте не только и не столько интересов конкретного владельца недвижимости, сколько градостроительной политики Москвы, актуальных на сегодня её трендов. То есть нужно найти точки соприкосновения интересов представителя бизнеса и городской власти, обосновать полезность планируемого строительства или реконструкции для разрешаемых городом задач.

Например, городу может быть не интересно просто строительство очередных офисных или складских площадей. Другой вопрос, когда в обосновании проекта акценты будут расставлены на создание новых рабочих мест, развитие высокотехнологичных производств, импортозамещение, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

Если речь идёт о строительстве жилья – необходимо обосновать достаточность имеющейся социальной и коммунальной инфраструктуры или уделить внимание планам по строительству новой.

Если планируемый объект будет генерировать значительные потоки транспорта — принципиально важными становятся вопросы развития улично-дорожной сети.

Если планируемое строительство повлечёт создание новых или пересмотр границ существующих санитарно-защитных зон, иных зон с особыми условиями использования территории – не обойдётся и без оценки данного вопроса при изменении ПЗЗ. Аналогично, если ситуация осложнена нахождением участка в зоне охраны объектов культурного наследия.

В связи с этим, для изменения ПЗЗ требуется подготовить:

• текстовое и графическое описание текущего состояния участка и планируемого строительства;
• развернутое обоснование целесообразности изменения ПЗЗ в контексте градостроительного развития прилегающей территории города в целом;

Для зон КУРТ также требуются расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Публичные слушания

Сроки корректировки ПЗЗ

Время, необходимое для корректировки Правил землепользования и застройки поселений, в большой мере зависит от тщательности предварительной проработки этого процесса.

Обычно внесение изменений в ПЗЗ длится 6-10 месяцев.

Целесообразно подходить к процессу изменения ПЗиЗ по результатам Градостроительного аудита земельного участка (гиперссылка), с разработкой детальной дорожной карты и с подтверждением достижимости планируемых корректировок.

Преимущества сотрудничества с нами

• В штат компании входят квалифицированные специалисты с 15-летним опытом работы в сфере учета объектов недвижимости.
• Мы берем на себя решение сложных задач, включая подготовку необходимой документации, проведение градостроительного аудита, сбор обосновывающих материалов и их сопровождение на всех этапах слушаний и рассмотрений в органах исполнительной власти.