Аренда нежилых помещений: законы, договора, акты, налоги, право выкупа

Форма выплаты арендной платы

Законодательством предусмотрено выплачивать арендную плату в денежной и натуральной форме.

Арендатор обязан вносить арендную плату денежными средствами, если договором установлены следующие формы арендной платы:

• твердая сумма платежей;
• доля дохода, полученного в виде денежных средств;
• оплата работ либо компенсация затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества.

Подробнее о каждой из форм арендной платы читайте здесь.

Существуют следующие способы расчетов денежными средствами:

• внесение наличных денежных средств

Пример условия:

“Внесение арендной платы осуществляется путем передачи наличных денежных средств арендодателю”

• внесение арендной платы в безналичном порядке

Пример условия:

“Внесение арендной платы осуществляется в безналичном порядке платежными поручениями по реквизитам, указанным в разделе “Адреса и реквизиты сторон” настоящего договора, если иные реквизиты не указаны в выставленном арендодателем счете на оплату”

Арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

• передача имущества в собственность;
• передача имущества в аренду;
• оказание услуг;
• выполнение работ.

Гражданский кодекс РФ не содержит правил исполнения обязательства по внесению арендной платы в натуральной форме, поэтому рекомендуется определить такой порядок в договоре аренды. При этом стороны могут руководствоваться нормами, регулирующими сходные отношения.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

• договор субаренды;

• договор аренды квартиры;

• договор аренды нежилого помещения;

• договор аренды автомобиля;

• договор аренды транспортного средства;

• договор аренды жилого помещения;

• договор аренды оборудования;

• договор аренды земельного участка;

• договор аренды гаража;

• договор финансовой аренды (лизинг);

• договор аренды предприятия;

• договор аренды имущества;

• договор аренды с правом выкупа.

На какой срок предоставляется отсрочка?

Частью 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимости арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение. В данном соглашении должна быть предусмотрена отсрочка по внесению арендных платежей. Условия и сроки такой отсрочки установлены Требованиями, согласно п. 3 которых отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

В каком порядке необходимо вносить плату за аренду в денежной форме

Если договор заключен между юридическим лицом/индивидуальным предпринимателем и физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, то ограничений по сумме законодательством не установлено.

Юридическое лицо вправе оплачивать арендную плату физическому лицу наличными средствами, снятыми только с банковского счета, а не наличными средствами из поступившей выручки.

Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов, между участниками наличных расчетов и физическими лицами осуществляются за счет наличных денег, поступивших в кассу участника наличных расчетов с его банковского счета (п.4 Указаний Банка)

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключая с физическим лицом договор аренды помещения, становятся налоговыми агентами и обязаны произвести удержание и перечислить 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в ФНС при каждой выплате арендной платы, не позднее дня, следующего за днем выплаты.

Кроме этого, для отчетности по данному налогу необходимо подать налоговикам расчет по форме 6-НДФЛ.

Если договор аренды заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то порядок внесения арендной платы безналом будет следующим:

1. Индивидуальный предприниматель выставляет каждый месяц счет на оплату аренды
2. Юридическое лицо переводит на расчетный счет ИП арендную плату
3. По итогам месяца ЮЛ и ИП подписывают двухсторонние акты оказанных услуг
4. ИП самостоятельно оплачивает налоги с полученных арендных платежей в соответствии с применяемой им системой налогообложения

Для договоров аренды ГК РФ не устанавливает форму безналичных расчетов, применяемую по умолчанию, поэтому необходимо определить ее в договоре с учетом правил ст. 862 ГК РФ.

Стороны могут договориться о безналичных расчетах платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК РФ), по аккредитиву (§ 3 гл. 46 ГК РФ), по инкассо (§ 4 гл. 46 ГК РФ), чеками (§ 5 гл. 46 ГК РФ) или в иной форме.

Для согласования условия о форме расчетов денежными средствами в безналичном порядке стороны должны указать в договоре:

• конкретную форму расчетов из числа предусмотренных ст. 862 ГК РФ;
• сведения (реквизиты), необходимые для осуществления платежа.

Перечень реквизитов и формы расчетных документов определяются в соответствии с (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П). При этом для каждой формы безналичных расчетов установлено разное содержание расчетных документов.

В тексте договора стороны могут указать платежные реквизиты либо порядок их сообщения по каждому сроку платежа. В первом случае реквизиты вносятся, как правило, в специальный раздел договора либо оформляются приложением к нему. Сообщить реквизиты платежа после заключения договора сторона может путем выставления счета, счета-фактуры или путем письменного уведомления (письма, телеграммы и т.п.).

Если в договоре не указано, какую форму безналичных расчетов выбрали стороны, арендная плата должна вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в порядке и форме, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что же касается наличных переводов, то в данном случае:

“Наличные расчеты в валюте РФ между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 тысячам рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов” (п.6 Указаний Банка)

В случае несоблюдения вышеуказанных требований Банка России за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций предусмотрена административная ответственность (ст. 15.1 КоАП РФ).

Если арендатор не сможет обеспечить выполнение указанных требований, согласовывать условие о внесении арендной платы наличными деньгами не рекомендуется.

Порядок проведения оплаты по договору аренды наличными денежными средствами:

1. Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или бухгалтером либо в случае их отсутствия – руководителем организации.
2. В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру.
3. Если ордер оформляется в электронном виде, квитанция по просьбе вносителя направляется на предоставленный им адрес электронной почты (п. 5.1 Указания Банка России от 11.03.2014 N 3210-У “О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства”). Данный акт не предусматривает, что прием денежных средств организацией может подтверждаться распиской, поэтому она может быть отклонена судом в качестве доказательства передачи денег юридическому лицу на основании ст. 68 АПК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 N 18АП-837/2007, оставлено в силе Постановлением ФАС Уральского округа от 19.09.2007 N Ф09-6372/06-С5).

Если стороны не согласовали условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами, то арендатор вправе внести платеж наличными денежными средствами. При этом арендная плата должна будет вноситься в рублях, включая случаи, когда она рассчитывается в иностранной валюте или условных единицах (ст. ст. 140, 317 ГК РФ). Размер арендной платы при наличных расчетах не должен превышать 100 000 руб. за весь срок действия договора.

Каковы условия предоставления отсрочки?

Отсрочка возможна на следующих условиях (п. 3 Требований):

1) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

2) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период до 01.10.2020;

3) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

4) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

5) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

6) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, то отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется. Исключение составляют случаи, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Аренда нежилых помещений физическим лицом

В число обозначенных видов недвижимости входят объекты, предназначенные для различного целевого использования.

Соответственно с чем таковые применяются в коммерческих целях:

• под офисы;
• складские помещения;
• торговые площади;
• производственные помещения.

Выступить в роли лица, распоряжающегося правом аренды, может только собственник. При этом недвижимость требуется провести через регистрационные записи как нежилой объект, с указанием кадастровых и технических характеристик.

Передача арендных прав в коммерческих целях относится к разновидности имущественной сделки, что требует заключения гражданско-правового договора, с приложением документации.

В пакет документации, прилагаемой к договору аренды, входит:

• гражданский паспорт собственника;
• свидетельство о праве собственности на объект;
• кадастровый паспорт
• технический паспорт и прочая документация из БТИ;
• кадастровая выписка об отсутствии залога и обременений.

Если организацией эксплуатации объекта занимается представитель, действующий в интересах собственника – он предъявляет собственный гражданский паспорт и полученную от собственника доверенность, удостоверенную в нотариальной конторе.

Поиск заинтересованного в использовании объекта, лица, осуществляется с применением информационного банка интернет ресурса, а так же – через местные СМИ и иные информационные источники.

Во избежание нелицеприятных прецедентов, возникающих на почве недобросовестного оформления документации, целесообразно:

• оформить соглашение письменно;
• удостоверить нотариально;
• зарегистрировать в Росреестре.

Нотариальное удостоверение предоставляет дополнительные гарантии правоспособности, но не является обязательным условием.

В результате проведения регистрационного учёта сведения отправляются в местное отделение УФНС, для расчёта налога на прибыль для физических лиц. В данном случае к физическим лицам приравниваются индивидуальные предприниматели, ведущие коммерческую деятельность или имеющие доход с аренды нежилых помещений.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Предмет договора аренды

В аренду могут быть переданы:

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;

• предприятия и другие имущественные комплексы;

• здания, сооружения, оборудование;

• транспортные средства

• другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключеннымПредметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

Имеет следующие особенности:

• если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
• если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
• сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
• предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
• если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданского договора и имущественного права. В противном случае, соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Внесение арендной платы в натуральной форме

Внесение арендной платы путем передачи имущества в собственность арендодателя

Арендатор обязан вносить арендную плату таким способом, если договором установлены следующие формы арендной платы:

• доля продукции или плодов, поступивших от использования арендованного имущества;
• передача арендодателю определенной договором вещи в собственность.

Обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество по сути аналогично обязательству продавца передать товар покупателю. Поэтому по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к условиям о порядке передачи имущества в собственность в качестве арендной платы могут применяться правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).

Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем передачи имущества стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка передачи товара продавцом покупателю.

В договоре рекомендуется отразить следующие условия передачи имущества:

• способ передачи имущества (самовывоз, доставка, передача перевозчику);
• момент перехода права собственности и рисков утраты или повреждения товара.

Внесение арендной платы путем передачи имущества в аренду

Договором может быть установлена арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи в аренду (пп. 4) п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Сторонам следует учитывать, что при фактической передаче имущества в аренду стороны договора, выступая в качестве арендодателей, должны обладать правом собственности на указанное имущество согласно ст. 608 ГК РФ. Однако отсутствие права собственности в момент заключения договора не влечет недействительности договора аренды на основании ст. ст. 168, 608 ГК РФ.

Отношения сторон при внесении арендной платы в указанной форме регулируются нормами о порядке предоставления имущества арендатору (ст. ст. 611, 613 ГК РФ). Они применяются по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку порядок внесения арендной платы в виде передачи имущества в аренду Гражданский кодекс РФ напрямую не регулирует.

Для согласования порядка внесения арендной платы в такой форме в договоре рекомендуется указать:

1. место передачи имущества;
2. доказательства передачи имущества.

Внесение арендной платы путем оказания услуг

Договором может быть установлена арендная плата в виде оказания арендатором арендодателю определенных договором услуг (пп. 3) п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Обязательство арендатора оказать услуги арендодателю по сути аналогично обязательству исполнителя перед заказчиком по договору возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям о порядке по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК РФ).

Таким образом, при определении порядка внесения арендной платы путем оказания услуг стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка оказания услуг. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:

1. способ (технологию и режим) оказания услуг;
2. порядок предоставления материалов и оборудования для оказания услуг.

Внесение арендной платы путем выполнения работ

Арендатор обязан вносить арендную плату путем выполнения работ, если договором установлены следующие формы арендной платы:

• возложение на арендатора организационных затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5) п. 2 ст. 614 ГК РФ);
• выполнение арендатором определенных договором работ.

Обязательство арендатора выполнить определенные работы по сути аналогично обязательству подрядчика перед заказчиком по договору подряда. Поэтому к условиям о порядке выполнения работ в качестве арендной платы по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о подряде (гл. 37 ГК РФ).

Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем выполнения работ стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка выполнения работ по договору подряда.

При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:

1. способ выполнения работы (хозяйственный или подрядный);
2. технологию выполнения работы;
3. контроль арендодателем процесса выполнения работы и право давать указания арендатору.

Необходимо ли основание для предоставления отсрочки?

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Право на отсрочку по внесению арендных платежей на основании ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в п. 3 Требований, имеют организации и ИП — арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

Устанавливать наличие иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки по внесению арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможность пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Нарушение сроков внесения арендной платы

Последствия нарушения сроков арендной платы:

1. В соответствии со статьей 619 ГК РФ, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Таким образом досрочно расторгнуть можно договор, если арендатор либо совсем не вносил арендную плату или вносил ее с просрочкой. Такое нарушение признается существенным нарушением условий договора.

Но при неполной оплате основание о расторжении договора не применяется

2. Также если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

3. Арендодатель вправе использовать и иные меры воздействия на арендатора-нарушителя. Например, удерживать оборудование, принадлежащее арендатору, которое осталось в арендуемом помещении после прекращения договора аренды.

4. Арендодатель вправе требовать от должника оплатить неустойку (оплата процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения действия договора аренды до возврата арендодателю имущества).

Нюансы договора физического лица с юридическим

Если собственником нежилой недвижимости выступает физическое лицо, а его контрагентом – юридическое или индивидуальный предприниматель, следует учесть ряд особенностей при составлении контрактной документации и проведении регистрационной процедуры.

При определении сторон указываются персональные данные арендодателя и наименование юридического лица, выступающего его контрагентом. При этом от имени компании выступает уполномоченное должностное лицо, участвующее в составлении документации. При определении сторон указываются так же его фамилия, имя и отчество.

Впоследствии при оформлении дополнительных соглашений, указанное лицо участвует в составлении соответствующего текста и удостоверяет внесённые изменения. Его роль незаменима так же при расторжении установленных гражданских правоотношений.

Если указанный субъект оставляет занимаемую должность, требуется оформить договор цессии, которым оформляется передача полномочий.

Каждый экземпляр документа удостоверяется подписью сторон. Представитель компании ставит собственноручную подпись с расшифровкой, указывает реквизиты компании и скрепляет документ печатью учредителя. То же касается ИП, имеющих собственные печати.

Стоимость услуг для юридических лиц существенно отличается от суммы государственной пошлины, назначаемой гражданам. В данном случае индивидуальные предприниматели приравниваются к физическим лицам.

Независимо от того, что передача полномочий на использование площадей в коммерческих целях, имеет возмездный характер, физическому лицу не требуется оформлять статус индивидуального предпринимателя.

Такие условия предусмотрены только для тех, кто получает прибыль от сдачи недвижимости, в размере полутора миллионов рублей годовых.

Сдача помещения в аренду юридическим лицом

Процедура перехода прав на использование объекта, от арендодателя – юридического лица, имеет соответствующие нюансы.

Статус юридического лица устанавливается в сторону титульных владельцев недвижимости из числа:

• компаний и организаций – владельцев недвижимости;
• предприятий, сдающих собственные помещения;
• некоммерческих организаций и фондов.

Обозначенные субъекты не обязательно должны являться собственниками недвижимого имущества. Они могут арендовать общую площадь производственного или торгового помещения, или распоряжаться ею на основании доверительного управления, являясь риэлтерской компанией или иной соответствующей организацией.

В данном случае так же составляется гражданский договор, с приложением документации. Пакет документов состоит из нижеследующего:

• Учредительная документация компании или справка из ЕГРЮЛ, устанавливающая статус титульного владельца.
• Правоустанавливающая документация, подтверждающая правомерность передачи объекта в пользование.
• Если помещение сдаётся в субаренду – разрешение собственника недвижимости.
• Доверенность от учредителя, оформленная на правоспособное лицо, уполномоченное проводить имущественную сделку с коммерческой недвижимостью.

К способам передачи части помещений в коммерческих целях прибегают организации и предприятия, имеющие неиспользуемые площади. Иногда они обращаются к пополнению бюджета за счёт аренды или субаренды, ущемляя собственные потребности в использовании площадей.

Такой вид дохода достаточно популярен и не требует дополнительных усилий для его организации.

В случае заключения контракта с юридическим лицом, обязательными являются следующие требования:

• соответствующее оформление документации;
• регистрация в Росреестре.

На основании проведённых регистрационных действий, юридическое лицо уплачивает налог с коммерческой деятельности. Полученный от сдачи помещения доход суммируется к иным видам дохода, составляя соразмерную, представляемую для налогового декларирования сумму.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

С какой даты договор аренды считается измененным?

Условия отсрочки, предусмотренные п. 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения соглашения.

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки по арендной плате

• либо с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды;
• либо с даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки по внесению арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями.

Как отмечено в Обзоре ВС РФ, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ).

Если же арендодатель этого не сделает, он считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против внесения арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Аренда муниципальной нежилой недвижимости

В роли арендодателя вправе выступить местная администрация, передавая недвижимость нежилого фонда, находящуюся на балансе бюджета населённого пункта (см. Как взять землю в аренду у города). В этом случае требуется соблюдать установленный законодательством регламент, приобретая право аренды с торгов.

Торги проводятся в форме аукциона. Участвовать в них вправе физические лица – индивидуальные предприниматели и юридические лица – предприятия, компании и иные учредители. Для участия следует подать заявку на основании предложенного в местных СМИ или на официальном сайте администрации, объявления об аукционе.

После прохождения регистрации, участники приглашаются к аукциону.

Допустимо подать заявку заведомо. В таком случае администрация предоставит сведения о сроках проведения аукциона оп телефону или электронному адресу, оставленному в заявке для обратной связи.

Проведение аукциона основано на установлении базовой стоимости права аренды, которую участники выкупают путём повышения стоимости лота. Участник, выигравший данное право, оформляет с администрацией договор, приложив к поданным ранее документам квитанцию об оплате. При регистрации к пакету документации прилагается протокол проведения торгов.

Если заявка подана одним претендентом – аукцион не проводится. Заявитель получает возможность оформления договора с муниципалитетом без участия в торгах. В этом случае к тексту договора прилагается протокол заседания административной комиссии, где указывается причина перехода полномочий на использование нежилого помещения, в обход правил аукциона.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:

Важно! Согласие собственника предмета сделки – не всегда необходимое условие. Например, если участок принадлежит муниципалитету или был взят в аренду сроком более чем на 5 лет.

Аренда нежилых помещений с правом выкупа

Иногда допустимость выкупа используемых площадей является решающим фактором при согласовании обозначенной имущественной сделки. Контрагентами такого соглашения могут выступить юридические и физические лица. В зависимости от статуса сторон возникают те или иные требования к оформлению документации.

Стороны выбирают целесообразный вариант проведения сделки.

В их числе:

• Ежемесячная передача платежей в качестве арендной платы, но, которая зачитывается в виде стоимости объекта недвижимости, указанной в положениях договора.
• Установление оплаты за пользование, до момента внесения полного платежа, соразмерного стоимости объекта.
• Внесение ежемесячных платежей за пользование объектом, с установлением сроков уплаты частей стоимости недвижимости, в виде рассрочки.

Обозначенные условия формулируются в положениях соглашения. Наименование документа в данном случае формулируется как «договор аренды с правом выкупа».

По преимуществу допустимость аренды с последующим выкупом определяется во вводной части, где устанавливается положение о предмете договора. Остальные нюансы ассимилируются в пунктах документа.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Акт приёма-передачи нежилого помещения

После заключения договора, и его передачи в Росреестр для постановки на учёт, требуется передать полномочия на использование площадей по целевому назначению.

Передача производится на основании положений, устанавливающих сроки перехода прав и иные условия. В их числе – составление и подписание акта приёма-передачи.

В документе указываются основные параметры помещения, его кадастровые и технические характеристики и адрес расположения. Далее следуют характеристики помещения, которые даются перечнем и отражают существенные признаки отделимых и неотделимых улучшений. Так, перечисляются:

• состояние стен, пола и потолка;
• наличие и состояние сантехники;
• технические характеристики коммуникаций.

Если помещение передаётся с мебелью – следует указать не только количество таковой, но и техническое состояние. При возможности – год выпуска, для определения степени износа. Здесь требуется учитывать малейшие нюансы, исходя из того, что при расторжении аренды или её завершении, возвращение объекта потребует аналогичного состояния.

После удостоверения акта подписями сторон и присутствующих третьих лиц, происходит передача ключей и документации для беспрепятственного использования объекта по целевому назначению.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

• исполнение договора:

• соглашение сторон о расторжении договора;

• ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

• исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.